Højesteret: Erstatning ved ophævet bolighandel er en klar påmindelse om vigtigheden af vilkår
Sagen kort
En sælger indgik i november 2020 en købsaftale om et hus til 5 mio. kr.
Køber deponerede ikke købesummen rettidigt, og sælger ophævede derfor aftalen og krævede erstatning.
Kravet lød på 250.000 kr. og var opgjort som forskellen mellem den aftalte pris og husets markedsværdi på ophævelsestidspunktet, som en sagkyndig vurderede til 4.750.000 kr.
Højesterets afgørelse
Det afgørende spørgsmål var, om sælger kunne få erstatning, selvom sælger ikke lavede et “nyt salg” (dækningssalg) for at dokumentere tabet.
Højesteret slog fast, at et nyt salg ikke er en betingelse. Hvis sælger kan vise, at markedsværdien på ophævelsestidspunktet var lavere end den aftalte pris, kan sælger kræve forskellen erstattet.
I sagen blev den sagkyndige vurdering lagt til grund, og det blev også nævnt, at huset i januar 2026 senere blev solgt for 4.100.000 kr., hvilket understøttede, at markedsværdien ikke var højere end 4.750.000 kr.
Resultatet blev, at køber skulle betale 250.000 kr., med renter til sælger.
Hvorfor dommen er vigtig?
Dommen viser, at en køber kan komme til at betale erstatning ud fra en markedsvurdering, også selvom sælger ikke straks sælger huset videre.
Det styrker sælgers position ved misligholdelse, og gør det mere forudsigeligt, hvordan tab kan opgøres i denne type af sager.
Klare vilkår er afgørende
Sagen illustrerer, hvorfor klare vilkår er essentielle.
I sagen var der tale om to forbrugere, og der var ikke aftalt særlige vilkår, der præcist regulerede konsekvenserne, hvis køber ikke betalte til tiden.
Når aftalen er “tynd” på vilkår, ender parterne ofte med at være afhængige af de generelle regler og i sidste ende domstolenes vurdering.
Med klare vilkår kan man på forhånd have aftalt frister, konsekvenser ved forsinket betaling, hvordan tab skal opgøres, og eventuelt et loft eller en fast bod. I erhvervsforhold kan man typisk aftale meget frit, men også mellem forbrugere kan man regulere en del, hvis vilkårene er klare, tydelige og rimelige.
LES’ kommentar
Højesteret har nu slået fast, at sælger kan få erstatning opgjort som forskellen mellem aftalt pris og markedsvurdering på ophævelsestidspunktet uden krav om nyt salg. Det gør det endnu vigtigere at aftale vilkår aktivt: Hvis man ikke selv skriver spillereglerne ind i aftalen, risikerer man, at retten gør det for én.
Selvom dommen konkret handler om salg af fast ejendom, er budskabet bredere. I flere helt almindelige forbrugersager, hvor der ofte ikke er aftalt tydelige vilkår, kan udfaldet i høj grad afhænge af, hvilke regler der gælder “i mangel af aftale”, og hvordan domstolene udfylder hullerne.
Klare, forståelige og rimelige vilkår kan derfor være afgørende for at skabe forudsigelighed og undgå dyre tvister.
Hvis du vil høre mere om dommens betydning, eller har brug for rådgivning om vilkår og risikostyring i forbrugerforhold, er du velkommen til at kontakte partner, advokat Torsten Hylleberg.
